Jeftini stanovi - još jedna obmana

Vlada Srbije usvojila je uredbu o gradnji socijalnih stanova, čije cene, kako se pokazalo, neće biti „socijalne“, već vrlo blizu tržišnim. Iako je prošle godine ministar za infrastrukturu Milutin Mrkonjić najavio izgradnju širom Srbije po ceni od oko 500 evra po kvadratu, eventualni kupci će se useliti u stanove koji će za početak biti izgrađeni u Beogradu, Novom Sadu i Kragujevcu, i to po ceni od oko 700 do čak 1600 evra.

Od petsto evra do tržišne cene

Mrkonjić je prošlog marta najavio izgradnju 20.000 stanova, najpre  u beogradskim naseljima Borča i Ovča. Prema njegovoj računici, cena od 500-600 evra dobila bi se kada bi se od 1000 evra, kolika je bila okvirna cena kvadrata na tim beogradskim naseljima, odbili troškovi komunalija i zemljišta. Država je trebalo da zemljište oslobodi dažbina i pokloni građanima, i da kreditira komunalnu. Tako bi stan od 50 kvadrata u Borči koštao oko 30.000 evra. Građani bi po tom planu za učešće dali 30 odsto, ili oko 10.000 evra, s tim novcem počelo bi se sa poslom, a onda bi se država obavezala da sklapa ugovore sa bankama, koje bi snizile kamate.  Mrkonjić je u neku ruku kopirao uobičajenu praksu investitora, koji su gradnju često započinjali prodajom stanova unapred, a po tom sistemu je verovatno trebalo graditi i stanove po unutrašnjosti. Ministar je inače i za vreme Miloševića imao sličnu ideju, koja se neslavno završila, a započete zgrade na mnogim mestima nisu odmakle dalje od temelja, koji su, kada su se napunili vodom od kiša, ubrzo postali poznati kao „Mrkonjića bare“. Pitanje je zato koliko se njegovim planovima uopšte moglo verovati, ali, u situaciji kada je brojnim građanima Srbije rešavanje stambenog pitanja gotovo nemoguće, i sama najava gradnje jeftinih stanova, pa makar i u Borči, izazvala je pažnju javnosti i u jednoj meri uticala da se donekle primiri divljanje cena, naročito u Beogradu.

Među brojnim oblastima u kojima u Srbiji cveta kriminal i korupcija građevinarstvo je u vrhu, a cene kvadrata u Beogradu i mnogim drugim gradovima uglavnom su naduvane usled ogromne birokratije, korupcije i profita koji u nekim slučajevima iznose i po 200-300 posto. U isto vreme, ogroman novac od prodaje narkotika se pere kroz izgradnju stanova, dok su prevare kupaca gotovo svakodnevne. Najava gradnje jeftinih stanova ugrozila je stoga interese mnogih „investitora“ i izazvala brojne napise u medijima da je cena od 500 evra nemoguća, čak i na najlošijim lokacijama i sa najlošijim materijalom. Sam Mrkonjić je u medijima naveo da očekuje probleme sa „građevinskom mafijom" i da „već dobija i neka „upozorenja", ali je u nedavnom intervjuu sa Jugoslavom Ćosićem na B92 ponovio da građevinari treba da dobiju „svoj deo kolača, ali da treba i da se spreče oni koji kradu i koji kroz korupciju uzimaju više novca“. Međutim, Uredba koju je nedavno usvojila Vlada Srbije pokazala je da su interesi investitora prevagnuli nad interesima građana, pošto su cene kvadrata koje je Vlada odredila gotovo identične sadašnjim tržiošnim cenam, a u pojedinim slučajevima cene su i veće. Prema Uredbi o finasiranju izgradnje deset hiljada jeftinih stanova u u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu, u Beogradu će kvadrat u drugoj zoni koštati 1.595 evra, u trećoj zoni 1.290 evra,  četvrtoj 945 evra, a u ostalim 895 evra, s tim što se neće graditi u prvoj i ekstra zoni.  U Novom Sadu cena kvadrata u prvoj zoni biće 1.100 evra, drugoj 895 evra, u Nišu i Kragujevcu prva zona će koštati 900 evra, druga 695 evra, a za stanove izgrađene u objektima na teritoriji ostalih gradova i opština u Srbiji, koje će se graditi ako bude interesovanja,  cena kvadrata će biti 695 evra.

Kako piše dnevnik „Alo“, na pojedinim lokacijama u Beogradu vladini kvadrati čak su i skuplji od onih koji se sada mogu naći u prodaji, pošto je na primer sada prosečna cena stanova u blokovima u Novom Beogradu oko 1.400 evra po kvadratu, a ta lokacija po vladinoj uredbi spada u drugu zonu u kojoj bi maksimalna cena kvadrata novogradnje koštala do 1.595 evra. Uredbom je, takođe, predviđeno da u najudaljenijim delovima grada kvadrat može da košta do 895 evra, dok se recimo u Kaluđerici ili Krnjači sada može kupiti novoizgrađeni stan i za manje od 800 evra po kvadratu. Cenu kvadrata u Beogradu inače je već snizila ekonomska kriza za 15 do 25 odsto, tako da sada u proseku iznosi 1300 evra. Prema nekim procenama, dalji pad od 10-15 odsto predviđa se i narednih meseci. Nerealno visoke cene zadržale su se i dalje u pojedinim delovima prestonice, naročito na uvek atraktivnom Vračaru, Dedinju i Novom Beogradu, gde je cena kvadrata ostala 3.500, odnosno 4.000 evra, i gde se po programu Vlade neće ni graditi.

U interesu „investitora“

U projektu gradnje „jeftinih“ stanova investitori su dužni da obezbedi lokaciju, projekat, pribave lokacijsku i građevinsku dozvolu, nakon čega od poslovnih banaka treba da traže kredit, koji će banka odobriti ukoliko proceni da je investitor u redu. Kredit se odobrava za izgradnju i uređenje građevinskog zemljišta, a na teret državnog budžeta ići će deo kamate koja se obračunava po stopi od sedam odsto na godišnjem nivou. Za ovu namenu iz republičkog budžeta je odvojeno dve milijarde dinara.  U Ministarstvu životne sredine i prostornog planiranja smatraju da će Uredba aktivirati građevinski sektor, povećati ponudu i smanjiti cenu stambenih jedinica, ali, iako je država odredila cenu koja je sasvim u skladu sa tržištem, pojedini investitori već imaju zamerke na cene i uslove izgradnje, tvrdeći da se nikom ne isplati da u drugoj zoni Beograda grade „jeftine“ stanove. Takođe, neki već traže i da kupovina zemljišta bude subvencionisana od strane države, i da im ona pripremi zemljište za gradnju.[1]

Iako se pojedini „investitori“ žale i sumnjaju u uspeh Uredbe, prema brojnim mišljenjima ona je i donesena u njihovom interesu. Tzv. investitori su zbog krize uglavnom ostali bez obrtnih sredstava obzirom da su stanovi često prodavani dok im ni temelj nije postavljen. Sada kada niko ne kupuje na taj način, oni nemaju novac za gradnju, a neki su već kupili zemljište, odnosno zarobili sredstva, ali im banke odobravaju kredite ili po visokim kamatama, ili im ne odobravaju zbog njihove loše reputacije. „Jadnim“ investitorima u pomoć je pritekla država, koja im je svojim programom obezbedila mogućnost kredita saniskim kamatama, dala reputaciju pred bankama i još odredila maskimalnu cenu nekretnina. Od Mrkonjićevih 500 evra tako naravno nije ostalo ništa, a gradnja „jeftinih stanova“ očigledno se svelana još jedan marketinški trik iza koga se krije pomoć ortacima u poslu, koje prema najavama, čeka lepa zarada. Jer, kako je ranije izjavio Oliver Dulić, “raspisivanjem konkursa za kreditiranje izgradnje 10.000 neprofitnih stanova građevinskaindustrijau Srbiji će moći da zaradi 350 do 400 miliona evra u ovoj godini”.U isto vreme, „jeftini“ stanovi za građane Srbije neće biti nimalo povoljni, što potvrđuje računica za subvencionisani kredit preko Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita. Za stan od od 50 kvadrata u drugoj zoni u Beogradu koji bio bio kupljen u jeftinoj stanogradnji kupac bi do oktobra 2012. godine plaćao ratu kredita od 93 do 98 evra, posle tog roka 367 evra, a u poslednjih pet godina otplate 265 evra mesečno, a traženi iznos kredita bio bi 79.750 evra na 30 godina. Stanovi u ostalim zonama Beograda i drugim gradovima Srbije su jeftiniji, te bi i rate bile manje, ali obzirom na nisku prosečnu platu u Srbiji, verovatno će većini građana i one predstavljati problem.

Cene kvadrata koje je odredila Vlada pokazale su da su na prvom mestu bili interesi banaka i investitora. Međutim, da je prava jeftina gradnja moguća, potvrđuje "Program stanovanja i integracije izbeglica u Srbiji", koji između ostalih finansira Vlada Srbije i organizacija UN Habitat. U okviru ovog programa, vrednog 15 miliona evra, izgrađeni su stanovi za izbeglice, raseljena lica i socijalne slučajeve, Kraljevu, Čačku, Kragujevcu, Nišu, Pančevu, Valjevu i Staroj Pazovi. Po navodima Đorđa Mojovića, nacionalnog koordinatora ovog programa[2], do sada je izgrađeno preko 150 stanova, a uz odgovoran nadzor lokalne samouprave, investititora i donatora postignut je zadovoljavajući kvalitet. U Nišu je cena gradnje ovih stanova iznosila od 350 do 450 evra, u zavisnosti da li imaju instalaciju za grejanje, podstanicu ili svoj kotao za grejanje. Grad je obezbedio građevinsko zemljište i uredio infrastrukturu, a komunalni troškovi su podigli cenu kvadrata za još 150 do 200 eura. Na tenderu u Kragujevcu startovalo se sa 330 evra po kvadratu, a na kraju je, sa svim priključcima i doprinosima cena jednog kvadratnog metra stana iznosila oko 450 evra. U isto vreme, za Vladu Srbije neprofitna cena u Nišu i Kragujevcu je 900 odnosno 700 evra. Prema tome, kada bi se još malo smanjili apetiti učesnika u Vladinom projektu „jeftinih“ stanova, čak bi i Mrkonjićeva cena od 500 evra bila moguća.